Bolån 2026: kontantinsats, amortering och vad du har råd med

Den 1 april 2026 ändrades de svenska bolånereglerna i grunden. Finansinspektionens tidigare föreskrifter ersattes av en ny lag, lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Den viktigaste förändringen för dig som köper bostad är att bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent av bostadens marknadsvärde. Det betyder att du nu kan låna mer och behöver lägga mindre i kontantinsats. Observera att lagen enligt 1 § inte gäller lantbruksenheter enligt 4 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Köper du en gård eller skogsfastighet med bostadshus omfattas du alltså varken av bolånetaket eller amorteringskravet - där avgör banken själv.

Samtidigt slopades det så kallade skärpta amorteringskravet. Tidigare behövde hushåll med bolån över 4,5 gånger sin bruttoårsinkomst amortera 1 procent extra per år. Den regeln är borttagen helt. Det vanliga amorteringskravet på 1 till 2 procent finns dock kvar, och tilläggslån (att höja ett befintligt bolån) begränsas nu till 80 procent av bostadens värde.

Reglerna i den här guiden bygger på vad som gäller efter 1 april 2026. Räkneexemplen är förenklade och tjänar som vägledning. Vill du ha en exakt bild av din situation ska du alltid stämma av med din bank eller låneförmedlare.

Bolånetaket sätter en gräns för hur stor del av bostadens värde du får låna med bostaden som säkerhet. Sedan 1 april 2026 är taket 90 procent. Resten, minst 10 procent, måste du betala själv. Den delen kallas kontantinsats.

Tidigare var kravet på kontantinsats 15 procent, eftersom taket var 85 procent. Sänkningen till 10 procent gör det lättare att ta sig in på bostadsmarknaden, men en större kontantinsats ger samtidigt lägre lån, lägre räntekostnad och ofta lägre amortering.

En sak till att väga in: tilläggslån får enligt 5 § inte ta belåningsgraden över 80 procent. Lånar du 90 procent från början kan du inte höja lånet igen förrän belåningsgraden är nere i 80 procent. Dit kommer du antingen genom att amortera eller genom en omvärdering enligt 13 §. Räkna dessutom med kontanter utöver kontantinsatsen. Vid köp av fastighet eller tomträtt tillkommer stämpelskatt för lagfart på 1,5 procent för fysiska personer, beräknad på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före det år lagfarten beviljas, plus 825 kr i expeditionsavgift - alltså cirka 45 800 kr på en bostad för 3 000 000 kr. Behövs nya pantbrev kostar de 2 procent av det intecknade beloppet plus 375 kr per pantbrev. En bostadsrätt har varken lagfart eller pantbrev och kostar ingenting av detta. De posterna betalas normalt kontant vid tillträdet. Utnyttjar du hela bolånetaket på 90 procent finns inget låneutrymme kvar för dem, men ligger du under taket kan banken låta dem rymmas inom bolånet.

• Bostadens pris: 3 000 000 kr
• Maximalt bolån (90 procent): 2 700 000 kr
• Minsta kontantinsats (10 procent): 300 000 kr
• Med 15 procent kontantinsats blir egen insats istället 450 000 kr och bolånet 2 550 000 kr

Amortering är den del av lånet du betalar av varje år. Hur mycket du måste amortera beror på belåningsgraden, det vill säga hur stort bolånet är i förhållande till bostadens värde.

Reglerna efter 1 april 2026 är: är belåningsgraden över 70 procent ska du amortera minst 2 procent av det högsta kreditbeloppet per år. Ligger belåningsgraden över 50 men högst 70 procent är kravet minst 1 procent per år. Är belåningsgraden 50 procent eller lägre finns inget lagstadgat amorteringskrav, men du kan ändå välja att amortera.

Med ett bolån på 2 700 000 kr och en belåningsgrad på 90 procent blir amorteringen 2 procent per år: 54 000 kr per år, eller 4 500 kr i månaden, utöver räntan.

Belåningsgraden räknas mot marknadsvärdet vid förvärvet. En omvärdering får enligt 13 § normalt göras tidigast fem år efter att bostaden förvärvades, eller efter den senaste omvärdering som ändrade amorteringsbeloppet eller lånebeloppet. Ändras bostadens marknadsvärde avsevärt av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en omfattande renovering, får omvärdering göras tidigare. Under de första fem åren sänker stigande bostadspriser alltså inte din amortering - då sjunker belåningsgraden bara genom att du amorterar. Därefter kan en omvärdering göras, och då kan även allmän prisuppgång räknas med. I exemplet ovan krävs att lånet går från 2 700 000 kr till 2 100 000 kr innan kravet faller till 1 procent, alltså 600 000 kr, vilket vid 54 000 kr per år tar drygt elva år.

Flera undantag finns. Den som först förvärvat en nyproducerad bostad kan enligt 10 § beviljas amorteringsfrihet i högst fem år från tillträdet. Enligt 9 § får kreditgivaren dessutom medge tillfällig amorteringsfrihet om det finns särskilda skäl under kreditens löptid, Enligt 12 § får regeringen meddela föreskrifter om tillfälliga undantag, men det är ett makroverktyg för extraordinära situationer som kan medföra en synnerligen djup lågkonjunktur - inte något en enskild låntagare kan ansöka om. Amorteringskravet i 7 § gäller inte heller alls för krediter som lämnats före den 1 juni 2016 av ett kreditinstitut, eller före den 1 januari 2019 av en annan bostadskreditgivare - och till och med den 7 januari 2019 om erbjudandet lämnades före årsskiftet.

Räntan är priset för att låna. Den kan vara rörlig (ändras ofta) eller bunden (fast under en period). Med ett bolån på 2 700 000 kr och en ränta på 4 procent blir räntekostnaden 108 000 kr per år före skatteeffekt, alltså 9 000 kr i månaden.

På räntekostnaden får du skattereduktion. Enligt Skatteverkets regler är reduktionen 30 procent på underskott av kapital upp till 100 000 kr och 21 procent på den del som överstiger 100 000 kr. Observera att reduktionen räknas på underskottet i inkomstslaget kapital, inte på räntan isolerat. Har du kapitalinkomster samma år, till exempel utdelningar, räntor eller schablonintäkt från ett investeringssparkonto, kvittas de först mot ränteutgifterna. Gränsen på 100 000 kr gäller dessutom per person. Exemplet nedan förutsätter en ensam låntagare: med två låntagare som delar lånet lika blir underskottet 54 000 kr var, alltså 30 procent på allt, 16 200 kr per person och 32 400 kr tillsammans. Avdragsrätten för ränteutgifter gäller bara lån med säkerhet. Från inkomstår 2026 ger lån utan säkerhet inget avdrag alls - det träffar överbryggningslån vid bostadsköp, blancolån och kortkrediter, så ett privatlån till kontantinsatsen blir väsentligt dyrare efter skatt än ett bolån. På 108 000 kr i ränta blir reduktionen för en ensam låntagare 30 000 kr (30 procent av 100 000 kr) plus 1 680 kr (21 procent av 8 000 kr), totalt cirka 31 680 kr per år.

Tänk på att skattereduktionen inte är en månatlig rabatt. Den minskar din slutliga skatt och betalas tillbaka via slutskattebeskedet, om du inte jämkar din preliminärskatt. Räntan efter avdrag blir ungefär 76 320 kr per år, men det du faktiskt betalar till banken varje månad är hela räntan.

Innan du börjar buda vill du ha ett lånelöfte. Det är bankens preliminära besked om hur mycket du får låna, baserat på din inkomst, dina utgifter och din kontantinsats. Lånelöftet gäller oftast några månader och är inte bindande för banken.

Bankens viktigaste verktyg är en så kallad kvar att leva på-kalkyl (KALP). Banken räknar med din nettoinkomst och drar av amortering, ränta (ofta beräknad på en stressränta som är högre än dagens ränta, för att se att du klarar ränteuppgångar), driftkostnader och vanliga levnadsomkostnader. Det som blir kvar ska räcka för ett rimligt liv.

Banken tittar också på din skuldkvot, alltså totala lån i förhållande till bruttoårsinkomsten. Även om det skärpta amorteringskravet är borttaget använder många banker fortfarande skuldkvoten i sin egen riskbedömning och kan säga nej till lån som blir för stora i förhållande till inkomsten.

Bolånet är bara en del av vad det kostar att bo. Driftkostnader tillkommer och kan skilja mycket mellan en bostadsrätt och en villa.

För en bostadsrätt tillkommer månadsavgiften till föreningen, hemförsäkring, el och eventuellt bredband. För en villa tillkommer istället uppvärmning, el, vatten och avlopp, sophämtning, försäkring, fastighetsavgift och löpande underhåll. Underhåll på en villa är lätt att underskatta, räkna med en buffert.

I exemplet med bostaden för 3 000 000 kr (bolån 2 700 000 kr) ser månadsbetalningen ut så här. Intervallet för drift avser en bostadsrätt - en villa ligger normalt högre, eftersom kommunal fastighetsavgift (0,75 procent av taxeringsvärdet upp till ett takbelopp), vatten och avlopp, sophämtning och löpande underhåll tillkommer:

• Ränta till banken: 9 000 kr/mån (skattereduktionen på cirka 31 680 kr/år kommer separat, vid slutskattebeskedet eller genom jämkning)
• Amortering (2 procent): 4 500 kr/mån
• Driftkostnader bostadsrätt (avgift, el, försäkring): 3 000 till 5 000 kr/mån
• Faktisk månadsutgift: ungefär 16 500 till 18 500 kr/mån
• Efter att skattereduktionen räknats in motsvarar det cirka 13 900 till 15 900 kr/mån i verklig kostnad över året

Börja bakifrån. Utgå från hur mycket du realistiskt kan lägga på boende varje månad utan att din ekonomi blir ansträngd, och dra bort amortering och driftkostnader. Det som blir kvar är ungefär hur stor räntekostnad du klarar, och utifrån den kan du räkna baklänges till ett lånebelopp.

Testa alltid med en högre ränta än dagens. Klarar du ett bolån vid 6 till 7 procent ränta står du stadigt även om ränteläget vänder. Lägg också undan en buffert för oförutsedda utgifter innan du binder upp dig.

Använd gärna våra kalkylatorer för att räkna på din egen situation: bolånekalkylatorn för månadskostnad, kontantinsats-kalkylatorn för hur mycket du behöver spara ihop, lånelöftes-kalkylatorn för en uppskattning av lånetaket och boendekostnadskalkylatorn för den totala kostnaden inklusive drift.